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循序渐进。
21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
“要么你再等等。”苏州某银行信贷部员工对电话另一头咨询二套房首付比例的消费者说。
8月16日，21世纪经济报道记者从工商银行苏州分行等多家银行处确认，苏州二套房首付政策仍然为二套房贷款结清5成、未结清首付8成。有银行相关人员表示，此前市场传言的“新政”还没有实施。
与苏州有类似情况的是南京。此前的8月12日，南京中介人员对消费者宣称，名下有且只有一笔房贷已结清的，首付从5成变3成；贷款未结清的，首付从8成变6成。当天下午，该传闻被否认。
南京、苏州优化首付比例政策的冲动，来自于低迷的楼市。苏州当地一家市场份额较大的中介机构人员透露，近期苏州昆山、太仓二手房市场几乎无人问津，核心区域成交量相比年初几乎减半；由于政府限价，新房价格反而很坚挺。
新政未至
此前的8月12日，苏州部分银行人员与中介人员声称“二套房贷款若结清了，首付从5成变4成，二套房贷款未结清，则首付从8成变5成”。但到当天下班时间，21世纪经济报道记者从多方确认苏州已暂缓上述政策。
8月16日，21世纪经济报道记者以购房者身份致电多家银行南京分行，均表示新政尚未实施。不过，也有工作人员没有正面回答记者的询问，而是要求带齐个人资料到现场确认首付情况，称具体首付比例情况要看个人房产与征信情况确定。
8月17日，有消息称，南京对无房、有房户以及贷款有无还清均给出了新的执行细则。其中，在南京无房无贷的家庭，购房首付比例最低3成，执行利率4.25%；贷款已结清的家庭购房，首付比例最少3-4成（各家银行不一致），执行利率4.25%。不过，南京多家银行在电话里仍然对记者表示未收到相关政策的实施通知。
南京、苏州之所以传出优化首付政策的消息，与城市市场特征有关。据一名苏州业内人士分析，苏州新房市场以改善为主，即便是近期逐渐进入增量的二手房市场也以改善型买家居多，这个消费群体的买房门槛在于首付，在此前有贷款没还清前提下，再买要8成首付。高首付加上市场下行趋势，让不少人暂缓二次置业计划。“如果首付比例下调，加上近期房贷利率又在低位，苏州楼市热度可能会有所提升，但也不会过火”，该人士表示。
循序渐进
近期江苏乃至全国有多个城市在优化购房首付比例政策。
8月12日，江苏省市场利率定价自律机制秘书处发布的一份文件显示，自2022年8月12日（含）起，无锡新发放商业性个人住房贷款执行内容如下：对无锡市区区域范围内购买首套住房（含已拥有一套住房且相应购房贷款已结清）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低于30%；对区域范围内已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低于50%。
但上述文件未获相关部门证实。8月17日，无锡市区一楼盘销售人员透露，无房无贷家庭的首套房首付比例已降到了30%，首套房房贷利率是4.25%。若名下有房贷，再次购房的首付比例则为50%至60%。
8月17日，记者从福州市房管局处证实，福建省市场利率定价自律机制全体会议于8月16日表决通过《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，福州将调整五城区购房房贷首付比例，自8月17日起，五区户籍二套房首付最低降至4成，非五区户籍首套房首付最低降至3成。
业内人士认为，无论南京、苏州还是其他城市，房贷新政的推进都是会根据市场行情逐步调整的，政策也不会一蹴而就。就如房贷利率的调整也是循序渐进的。4月初，苏州首套房利率普遍调至4.6%，二套未还清5.2%；5月中旬，根据央行、银保监会发文，苏州首套房贷利率按LPR减20个基点的政策下限执行，最低4.4%；5月20日，苏州首套房贷再降至4.25%的最低水平。
克而瑞研究中心分析师最新调研显示，目前苏州多家主流银行房贷利率仍然执行首套首贷4.25%，二套5.05%的政策。
值得一提的是，全国范围内优化调整购房首付比例政策将成趋势。目前江苏已有10多个城市优化调整了首付比例政策。全国下调首付比例的城市以三、四线城市或弱二线城市为主。前述业内人士认为，南京作为江苏省会城市、苏州作为强二线城市，一旦实施首付比例新政，或将带动更多二线热点城市加入降首付潮。
亿翰智库首席分析师张化东指出，从三四线城市蔓延到强二线城市的政策优化调整，从而带动全国其他强二线城市政策的优化调整趋势，其实是一种市场成熟的表现。
有机构统计数据显示，2022年前7月，全国范围内已出台385次楼市支持政策，其中需求端主要涉及调整限购、调整限贷、调整限价、调整限售、公积金、税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及调整预售、调整预售资金监管、调整土拍规则等。从优化限购到下调首付比例，政策调整也逐渐从低能级城市向高能级城市扩散。
观点网讯：5月24日，江苏省镇江市住房和城乡建设局消息，镇江市将首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款最低首付比例确定为20%。
观点新媒体了解到，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。镇江首套房贷款最低首付比例确定为30%。
另悉，早在2022年2月份，镇江推出买房政策：不限购。首套房贷款首付30%（部分银行可以办理20%），二套首付30%（部分银行要求40%），三套及以上停贷；契税：家庭唯一住房≤90㎡税率为1%，家庭唯一住房90㎡税率为1.5%，二套房≤90㎡税率为1%，二套房90㎡税率为2%；三套房或者非住宅税率3%。
5月24日，江苏省镇江市住房和城乡建设局消息，镇江调整三项购房政策，促进房地产健康发展。
调整个人住房贷款政策方面，新政提及，降低普通住房商业贷款首付比例，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%；各地可向下浮动5个百分点。镇江市将首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款最低首付比例确定为20%。
对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。镇江首套房贷款最低首付比例确定为30%。
公积金政策方面，降低公积金贷款首付比例，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为40%。
商品住房购房契税补贴政策方面，镇江市住建局、发改委、财政局、人行镇江中心支行、镇江银保监分局于4月29日联合签发《关于进一步促进我市房地产业良性循环和健康发展的通知》，支持房地产市场更好地满足购房者的合理住房需求。
《通知》明确，三年内，个人在市区(丹徒区、京口区、润州区、镇江新区、镇江高新区)范围购买首套商品住房(含二手商品住房)，给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴。
镇江市住建局等四部门于5月20日联合发布《关于印发镇江市区商品住房购房契税补贴操作细则的通知》，进一步落实4月底出台的镇江市区购房给予80％契税补贴政策。其中规定，申请人所购房屋需同时满足以下条件：首套商品住房（含二手商品住房），其认定标准为“购置用于申请购房补贴的商品住房（以合同网签时间为准）时，在市区范围内购房人（购房补贴申请人）名下无单独拥有产权的住房；已缴纳契税并办理不动产权证；《商品房买卖合同》网签时间在2022年4月29日（含当日）至2025年4月28日（含当日）；房屋位于市区范围（包括丹徒区、京口区、润州区、镇江新区和镇江高新区）；《商品房买卖合同》买受人中须有申请人。
同时，《操作细则》明确，此项购房契税补贴政策一人只能享受一次，不得与《镇江市人民政府关于印发镇江市关于房地产去库存工作实施方案的通知》（镇政发〔2016〕15号）、《镇江市人民政府办公室关于人才安居政策的意见（试行）》（镇政办发〔2014〕152号）、《镇江市人民政府关于进一步促进房地产市场健康平稳发展的通知》（镇政发〔2017〕14号）、《关于鼓励和支持高校毕业生来镇就业创业若干政策的意见》（镇办发〔2018〕59号）、《关于实施人才“镇兴”行动建设人才集聚福地的若干意见》（镇发〔2021〕13号）等其他文件中有关购房契税补贴政策重复享受。申请人应在不动产权证首次登记之日起1年内，提交购房契税补贴申请。超过规定期限的，视同放弃补贴申领资格。
10月13日，江苏省泰州市兴化市发布《关于落实住房公积金贷款支持政策有关事项的通知》，调整住房公积金贷款首付比例，首次、第二次申请住房公积金贷款首付比例分别调整为20%、30%。
《通知》显示，兴化市还将调整住房公积金最高贷款额度，双职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别调整为100万元、80万元；单职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别调整为50万元、40万元。
对生育二孩或三孩的泰州市户籍家庭，双职工、单职工住房公积金贷款最高额度分别调整为100万元、50万元。
《通知》还明确，住房公积金购房提取首付比例统一调整为20%。购买预售商品房、现房、拆迁安置房的，首次、第二次申请住房公积金贷款最高可贷额度分别调整为房屋总价的80%、70%。购买二手房、房改房最高可贷额度为房屋总价的60%，建造、翻修、大修自住房最高可贷额度为房屋修、建工程造价的60%。
为激发当地房地产市场热度，又有多个城市加入了放松楼市调控政策的队伍，这些地方政策主要指向对二套房首付比例大幅松绑。
8月12日，济南宣布调整住房公积金贷款政策，二套房首付比例降至40%。
同日，江苏省三城也传出了将对二套房首付比例松绑的消息。其中，南京下调住房贷款首付比例，二套房最低30%；无锡为名下有一套住房且贷款已结清，二套房首付最低30%；苏州则有消息称，二套房贷款方面，如贷款还清则可以施行3成首付，房贷未还清则可以6成首付。
业内人士对证券时报·e公司记者表示，这些城市通过降低首付以及优化“认房认贷”政策释放调控放松的积极信号。
另一方面，当前房地产市场市场活跃度不足，二线城市在限购、限贷、限售政策方面或进一步优化，以稳定市场预期。政策持续优化调整后，热点一二线城市有望率先企稳恢复。
江苏三城优化“认房认贷”政策
8月12日，有消息称，江苏省市场利率定价自律机制自律机制秘书处发布《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》。据媒体从8月12日下午从工商银行、中国银行南京市营业网点处了解的情况显示，该政策属实，下周一(15日)开始执行。
文件显示，8月12日(含)起，新发放商业性个人住房贷款执行政策调整。
对南京市区(不含溧水区、高淳区)范围内，有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房，但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于30%。
对南京市区(不含六合区、溧水区、高淳区)范围内，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比调整为不低于60%。
这一新规相当于优化了南京过去“认房又认贷”。据了解，目前南京拥有1套住房且贷款已结清的购房者，再次买房时，执行首付比例最低50%；拥有一套房且未结清的，再次申请贷款首付比例为八成。
同日，同属于江苏省的苏州和无锡也纷纷传出了对二套房首付比例大幅松绑的消息。
12日，江苏省无锡市一商业银行工作人员向媒体确认，近日该行已开始执行新的商品住房贷款政策，名下有一套住房但未结清贷款的购房者，购买二套商品住房的，最低首付50%；名下有一套住房且贷款已结清的购房者，购房第二套商品住房首付最低30%。
苏州也执行了相同的新规，下调了二套房的首付比例，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次苏州等三城政策体现了非常明确的放松导向，政策都提及了首付降低、鼓励多贷。另一方面，这也说明近期房地产销售数据并不好，各地压力较大，从鼓励购房的角度出发，必然要进一步松绑。“此次江苏除了这三个城市，此前也有连云港和海门出台了放松政策，也说明江苏市场也还是有压力。此类经济强省的压力需要警惕，各地也要密切关注住宅销售市场。”
在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，苏州、南京、无锡等均优化认房认贷政策，降低首付比例，贷款已结清首付均调降至3成，未结清调至5-6成，短期或将有更多城市跟进。
济南二套房首付比例降至40%
而山东济南也是放松了对二套贷款政策。
12日，济南住房公积金中心发布公告，为促进济南市房地产市场高质量发展，充分发挥住房公积金制度的保障作用，保持商贷和公积金贷款二套房首付款比例政策相一致，现对个人住房公积金贷款二套房最低首付款比例调整如下：一、在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。二、政策的实施以房屋网签时间为准，自2022年8月15日起施行。
严跃进认为，此次调整进一步说明，各地公积金政策放松的空间依然较大。“此类政策进一步对后续房地产市场产生积极的影响。就近期看，7月份依然是各地积极出台政策的关键时期，政策放松的思路不变，各地政策放松的空间依然较大，这都是后续大家可以预期到的内容。”
整体来看，陈文静还认为，当前房地产市场调整态势仍较为明显，市场活跃度不足，北京、上海、广州等一线城市优化调整政策，释放积极信号，具有风向标意义。政策趋势上，二线城市在限购、限贷、限售政策方面或进一步优化，更多三四线城市或全面取消行政性限制政策，以稳定房地产市场预期。政策持续优化调整后，热点一二线城市有望率先企稳恢复。
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