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江苏南通下辖江苏房贷政策的海安市近日对外公布江苏房贷政策了对改善性住房需求的支持政策，5类人群被纳入改善性住房的范围，并相应予以购房价格优惠。这是中央政治局会议后，首个出台改善性住房优惠政策的城市。有业内人士认为，这具有较强的信号意义。
财联社记者今日从多地银行江苏房贷政策了解到，目前一线城市银行对改善性住房信贷需求暂未出现宽松迹象，“认房认贷”仍然是这些城市对于首套房贷认定的主流标准。
不过，有业内人士认为，在海安之后，全国或还会有其他城市跟进出台支持改善性住房的政策。不过，目前热点城市刚需住房的信贷仍未得到充分满足，预计改善性住房政策放松或主要出现在三四线城市。
海安市明确支持5类改善性住房需求
江苏省南通下辖的海安市近期通过政府官方微信公众号发布消息称，该市住建局、自然资源规划局等五部门出台江苏房贷政策了《关于促进城乡统筹改善居住条件的暂行办法》并于近期实施。在该《暂行办法》中，明确了5类改善性住房人群，并给予相应的优惠政策。
具体来看，这5类改善性住房人群分别为企业单位的人才和职工群体、本市常住居民二孩和三孩家庭、本市常住居民家庭首套刚需及特定改善型需求群体、挂钩复垦弃宅进城农民群体、新市民群体。
针对5类不同人群，该市还给出了不同的购房优惠政策。如对于子女未满18周岁(截止2022年2月28日)的二孩、三孩家庭，购房时凭户口本或出生证明，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。而对于原籍不在海安当地，因工作或上学等各种原因来海安的新市民，在购置首套预售商品房时享受每平方米200元优惠。但此次政策并未涉及到银行房贷的优惠。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，尽管海安市仅是个地级市，但率先出台改善性住房优惠政策，仍然具有较强的信号意义。这是对此前中央政治局“满足购房者的合理住房需求”、银保监会“满足改善性住房按揭需求”要求的落地。他预计全国其他城市近期也会有类似的支持政策，以真正缓解房企销售压力，进而促进房地产市场健康发展。
一线城市改善性住房信贷政策未现松动
财联社记者今日从北、上、广、深等多地的银行了解到，目前各地房贷政策与上月相比并未有明显变化，尤其是对改善性住房的信贷需求，各地银行暂未有所松动。目前，这四地银行在判定首套房贷时均“认房又认贷”。
通常而言，改善性住房的购房者主要分成两类，一类是新购二套房，一类是“卖一买一”的换房需求。有银行人士对财联社记者表示，对于改善性住房的购房者来说，房贷认定标准十分重要。“认房又认贷”意味着只要名下有这一地区房产或有过房贷记录的购房者，均被认定为二套房购房者；但在“认房不认贷”的政策之下，大部分“卖一买一”的购房者都可享受首套房的贷款政策，利率和首付款比例都比二套房更低。
“目前我行没有针对改善性住房购房者的优惠措施。”上海某国有银行信贷人士对财联社记者表示，如果购房者在本市有房或是有房贷记录，都将按照二套房的标准贷款。当前，该行二套房首付款比例最高达到7成，贷款利率为5.7%，相当于首套房贷1.14倍。
多家上海地区银行人士对财联社记者表示，上海二手房申请房贷目前执行“三价就低”原则，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，因此改善性住房购房者如果购买二手房，需准备更多的首付款。而购买新房的选择性亦相对较少，一些热点楼盘摇号可能触发积分政策，而二套房购房者相对处于劣势。
而北京地区多家银行目前房贷额度较为紧张，一些银行甚至暂停了二套房贷业务。一位国有大行的信贷人员对财联社记者表示，由于年底收紧额度，目前房贷普遍批不下来，只能明年年初再看情况，但现在房贷排队的购房者比较多，明年一季度也未必有额度。另一家北京地区国有银行信贷人员虽然表示“有额度、能贷款”，但他亦坦言，最快也得明年三四月份签约，放款可能还要再推迟至少3个月。
不过，广深地区银行则普遍表示房贷额度充裕，目前存量房贷基本放完，无论是首套、二套房放款时间约在1-2个月，相比此前明显要快。而在利率方面，广深地区近期房贷利率未有变化，深圳地区银行首套房贷利率基本为5.1%，二套房贷利率为5.6%；广州地区目前主流银行的首套与二套房贷款利率分别为5.85%、6.05%。
改善性住房需求需更多支持
上周五，银保监会新闻发言人在答记者问中指出，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。而随后召开的政治局会议亦提及“满足合理住房需求”。业内人士普遍认为，改善性住房需求与首套房刚需一样，均是合理的购房信贷需求，理应支持。
光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，随着按揭贷款被逐步满足，按揭定价具有较强的下行确定性。结合银保监会关于“根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求”表述来看，除按揭利率下行外，未来不排除部分地区银行根据各地楼市情况，对于改善性住房首付比、利率、以及“认房又认贷”的政策进行调节，从而实现对“改善性”住房需求的支持。
在中原地产首席分析师张大伟看来，未来最可能放松也是最应该放松政策是房贷认定政策，应该逐渐从“认房又认贷”恢复到“认房不认贷”。不过，从目前的情况来看，一线城市房贷依然吃紧，首套房贷仍需进一步得到满足，因此短期内难言改善性住房需求政策的放松。相对而言，三四线城市楼市相对低迷，改善性住房需求政策放松的可能性更大。
中信证券分析认为，由于金融系统是一个大体垂直管理的系统，不存在明显的条块分割问题，预计房地产信贷的合理投放将落到实处。尤其在个人贷款方面，由于整体而言资产质量不成问题，相信从2021年11月起按揭贷款放款将陆续加快。2022年之后，随着新一年信贷额度重新开始计算，预计按揭贷款投放将可能达到近几年来最为充裕的水平。
此外，中国银河证券发布的研报预计，当前市场销售仍未触底，但 11 月环比已经出现改善，随着支持政策的落地，销售将逐步修复。不过，由于受到行业风险事件尚未出清、房地产税试点细则尚未出台等因素的影响，未来销售修复的速度将较以往慢一些，预计明年年中企稳。
1、商业贷款：贷款期限1年及以内，利率4.35%；1-5年及以内，利率4.75%；5年以上，利率4.9%。
2、个人住房公积金贷款：贷款期限5年及以内，利率2.75%；5年以上，利率3.25%。
据了解，目前南京首套房贷款利率一般按照基准利率的标准执行，实际操作会有一定的上浮，上浮比例以5%为上限。另外，未来南京首套房贷款利率的水平需结合当时银行实际放贷能力以及市场情况确定。
南京首套房贷款利率一般会在中国人民银行规定的基准利率上进行浮动，至于浮动的比例不同的银行规定是不一样的。在2019年中国人民银行规定的商业贷款基准利率一年以内（含）利率为4.35%，一至五年（含）利率为4.75%，五年以上贷款利率为4.90%。除了使用商业贷款买房，用户也可以使用公积金贷款买房，在2019年公积金贷款基准利率5年（含）以下贷款利率为2.75%；5年以上贷款利率为3.25%；使用公积金贷款时需要满足一定的条件，以各个地方公积金管理中心规定为准。在办理房贷时需要借款人提交很多材料，比如首付款证明、个人有效身份信息、购房合同、结婚证、银行流水、首套房证明等，在购房时销售人员会告诉你具体需要的材料，不过申请贷款之前最好确认自己的征信良好，否则银行会拒绝贷款。房贷的还款方式有两种分别是等额本息和等额本金，在贷款条件都一样的前提下，等额本息归还的总利息要比等额本金多，不过前期的还款中等额本息每月归还的额度要比等额本金低，等额本息每月归还额度一样，等额本金递减
一、房贷利率
房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。
二、南京首套房贷款利率计算
3月南京首套房贷平均利率为5.64%，二套房贷平均利率为5.92%，分别相当于基准利率上浮15%和20%。
当前房贷利率情况，发现上浮20%是当前首套房主流的房贷利率，只有为数不多的几家银行最低上浮15%;二套房方面，最低上浮25%，多家银行上浮30%。
其中，多家银行执行首套房房贷利率上浮20%，有些银行首套房贷款利率相对较低，但对于新房和二手房采取不同的政策。
比如，江苏银行表示，对与开发商有合作关系的首套房一手房上浮15%，对二手房上浮20%。而南京银行对首套房中的二手房利率上浮最高，是上浮25%。
对于二套房，多家银行表示上浮幅度为25%至30%，其中工商银行、光大银行、建设银行、中信银行等多家银行已在执行贷款利率上浮30%，而北京银行、杭州银行、民生银行、江苏银行、招商银行的二套房贷款利率相对较低，当前，这些银行的二套房贷款利率上浮25%;而南京银行、农业银行等表示，二套房贷款利率要根据申请人的实际情况上浮25%至30%不等。
25%。受限购限贷政策的影响，2022年4月泗洪建行房贷利率是25%。各地银行对首套房贷款利率调整力度不同，全国首套房平均利率为5.38%，
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