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编辑 | 张晓玲
仅用三年时间江苏地产圈，蒋达强就把弘阳地产从200亿做到800亿，然而，他却选择江苏地产圈了离开。
蒋达强原本担任弘阳集团总裁，是高管团队中的“一号人物”，之前，与他搭班三年的另一总裁张良也已辞任。
春节前后， 弘阳两员大将接连出走， 在华东地产界引发的震动显而易见。
作为“三道红线”前最后的地产“黑马”，弘阳过去三年的急剧扩张， 是靠明星职业经理人驱动的。
2018年初，9位高管集体入职，让弘阳在华东地产圈一炮而红， 其后三年规模翻了 4 倍。
不同于以往的跳槽， 蒋达强与张良，没有再选择房地产公司， 蒋上任平安不动产总裁，专注资管及地产金融，张回归医疗行业。
“ 房地产仅剩最后一个周期，就是接下来的三到五年，弘阳要抓住周期窗口的最后机会。 ”三年前，蒋达强曾这样判断。现在看来，似乎一语成谶。
自2020年8月以来，“三道红线”、集中拍地等重大调控政策的出台，彻底宣告房企举债扩张时代终结，行业“黑马”难再，好日子一去不返。
1996年，曾焕沙创办了弘阳，但直到2017年，成立21年的弘阳，还只是一个出了南京就没人知道的小房企，项目聚集于南京浦口区长江大桥以北，人称“桥北王”。
作为闽商，三年多前，曾焕沙开始想要扩张生意版图，打入福建老乡们的虹桥圈子。
他的第一步，从“人”入手。
他们都在2012年—2017年在闽系房企旭辉担任要职，这期间， 旭辉的销售从 96 亿膨胀到1040 亿，是地产圈最成功的黑马房企之一 。创办旭辉的林氏三兄弟，成为华东举足轻重的地产大佬。
除了蒋达强和张良，新高管团队中的陈彬、邹高武也来自旭辉。其余的高管，则来自新城控股、泰禾等当时规模扩张较快房企。
曾焕沙目的非常明确江苏地产圈： 复刻类似旭辉的路径，用极快的速度再造一家千亿上市房企。
新团队迅速为弘阳注入了人脉、资源、名气，为弘阳全国化扩张“找人、找钱、找地”提供了支撑。
张良对弘阳的组织架构“动手术”，蒋达强对弘阳进行了大战略、大机制、大运营、大信息四个方面的改革，确定了“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局。
仅用一年，弘阳的销售规模暴涨84%，克而瑞榜单上的名次上浮了30多名。2018年7月，曾焕沙就带着弘阳就在香港敲钟了。
但事实上，2018 年四季度行业已进入下行周期，“地产黑马”的窗口期比想象中关闭得更快。
到2019年第三季度，弘阳地产板块的业绩增长显露疲态，无法达到预期。弘阳重仓的长三角区域“金九银十”表现十分平淡，年底各房企间的价格战一触即发。
“老板的耐心到了最低点。” 当时弘阳一名内部人士透露。
2020年，疫情黑天鹅来袭，房企少卖了几个月的房子，随后“三道红线”融资监管新规出台，给高速扩张的房企沉重一击。
弘阳没能复制旭辉的传奇。2019 年，弘阳地产合约销售额增幅降至38% ，到2020 年增幅进一步降至33% 。
2020年底，三年约满后， 弘阳的千亿目标，没能实现。 张良、蒋达强都选择了与弘阳体面分手。
他们看清楚了形势，及时切换赛道，选择了更稳妥和长远的路。
蒋达强和张良走了，留下弘阳和曾焕沙，仍要 探索 前面的路。
规模仍然是绕不过去的坎。30多年来，从百亿到千亿，房地产行业的规模之争从未停止。
2020年，千亿房企已达43家，行业大鱼吃小鱼不断上演，千亿已成了是房企生存和竞争的基本门槛。
弘阳用3 年从200 亿跃升到了865 亿，距千亿已不远，但之后更长远的发展，缺乏支撑。
弘阳的业绩增长，很大程度依赖于和外界的合作开发，而非自身自然生长。 弘阳地产2017年-2020年的全口径销售额为257亿元、473亿元、652亿元、865亿元，但根据克而瑞，其4年来权益销售额仅为164亿元、288亿元、349亿元和407亿元，权益占比从64%一路下滑到47%。
这导致弘阳过去几年是以牺牲利润为代价扩张的。2018年，弘阳销售大涨84%，但归母净利润仅为14.12亿元，只增长了16%江苏地产圈；2019年，弘阳销售破600亿，归母净利润却止步不前，仅为14.68亿元； 2020 年上半年更是出现倒退，归母净利润为6.77 亿元，同比降8.9% 。
弘阳的少数股东权益从2017年的1.6亿元上升到2020年中期的59.5亿元，占比近30%，2020年上半年少数股东损益达到3.99亿元，占据了净利润的31%。
错过了窗口期的弘阳，没能开展全国化扩张，其布局70%％以上集中于长三角；而 踩中了一道红线的弘阳，有息负债年增速不得超 10% ，加杠杆空间有限。
曾焕沙开始谋求转向。1月31日，弘阳召开了一场管理工作会议， 这匹“末代黑马”将减少规模诉求，以求稳为主，曾焕沙宣布“新三年战略”，核心只有两个字：利润。
三年多前，地产商们纷纷跑去碧桂园取经，学习高周转； “ 三道红线” 之后，龙湖、中海成了他们暗暗对标的对象。
跟三年前挖角旭辉、新城、泰禾不同， 现在曾焕沙身边的人，主要来自于龙湖、万达、 中海。
弘阳集团目前下设地产、商业、服务三个板块，地产由原龙湖集团副总裁、原鸿坤集团总裁袁春负责，商业集团总裁是万达商管前副总裁沈嘉颖，服务集团执行总裁则是从龙湖物业挖来的杨光。
此外，农行原上海分行副行长、华信国际前总经理王世雄，目前担任弘阳集团执行总裁、资本集团总裁。
曾焕沙启用了一批具有不同基因的职业经理人，寄希望于他们驱动弘阳走入下一阶段，即规模与利润的平衡阶段。
而在弘阳现有发展模式下，要同时达成规模扩张和利润率提升，是个悖论。
因为，“三道红线”、两集中供地等监管政策，对黑马型房企的发展模式打击最大，会引发融资、拍地、周转等环节一系列连锁反应，弘阳的扩张之路已经极大受限。
先说结论：启动正在腾飞，前景一片大好。
近年来，启东的新兴产业与极力打造的沿海经济带正在逐渐兴起。由于受到上海经济的辐射，启东也在飞速发展着。它正一步步成为接轨苏北与上海、连接沪宁杭的重要节点城市。
探寻城市发展的脉络，不难发现，启东正在迎来重大的历史发展机遇。
01、跨江融合，接轨上海
启东作为北上海门户，具有得天独厚的地理优势，在区位上，启东处于江苏沿海开发和长江经济带，与上海一衣带水，隔江相望，与浦东直线距离也就50多公里。在资源储备上，丰富的备用土地、港口资源、人才资源，更是吸引外来投资的资本。
滨江临海的独特区位条件、丰富优质的自然资源、不断完善的基础设施、加上与上海相亲相近的人文历史、日益紧密的经济社会联系，使启东成为南通接受上海跨江辐射的城市。
上海市在“十三五”规划中将启东纳入“大上海都市经济圈”，以及江苏省政府正式批复，《南通建设上海大都市北翼门户城市总体方案》，要求启东当好上海“北大门”的“门柱子”。
加上轨交崇明线的搭建，从崇启大桥进入崇明轨交线，快速畅达上海的主要区域。
上海人口控制政策以及高昂房价促使部分人口外溢，每年约有40万人口流向周边。启东借助优势区位，将承接上海养老、城际工作等人口的溢出。
02、十年巨变，成绩优异
湾区开发如火如荼，启东打造鲜明特色产业的脚步越来越扎实。
海洋经济之乡、建筑之乡、教育之乡、电动工具之乡，这些耳熟能详的启东名片，正在将启东推向一个全新的维度。
2020年，启东市紧紧围绕“跑好对接浦东的第一棒“，扎实开展大项目突破年，跨江融合、接轨上海，是近年来的热门字眼。
利用毗邻上海优势、联手长三角兄弟城市，启东新兴产业正蓬勃发展、城市规划建设不断升级。
2021年已经进入尾声。这一年江苏地产圈，密集调控成为楼市关键词之一，无不深刻影响着房地产行业江苏地产圈的走向与变局。
媒体盘点出房地产“十大政策”，集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令、房地产税试点启动……这些政策在践行“房住不炒”的同时，更为行业发展指引方向。
值得关注的是，虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主，但是年底的降准以及官方的多次表态，包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等，暖风频吹，政策调控出现边际宽松。在业内人士看来，未来的房地产政策，在守住“房住不炒”这个底线的同时，会有更多政策支持房地产健康发展。
1、22城集中供地
集中供地成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。年初，北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州等18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，每年不超过3次。
集中供地下，各地土地出让政策也发生着显著变化，尤其是从第二轮集中供地开始，土拍规则趋严，控制溢价率、提高房企准入门槛、强化房地价联动、现房销售、摇号拿地等成为不少城市土拍的新特征。
将流散式的土地出让变为集中出让，并辅以各种竞拍新规，减少房企过度竞争、哄抬地价的现象，降温土地市场，进一步坚定江苏地产圈了“房住不炒”的总基调，有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
2、整治“学区房”炒作
炒作“学区房”房价并非新鲜事，但是今年对于“学区房”炒作的调控则进入了“深水区”。
下半年以来，从中央到地方，从一线城市北京、上海、广州、深圳到二线城市合肥、西安、成都等，均发布相关政策整顿“学区房”炒作，通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生、学区房单独调控等措施有效促进“学区房”降温。
以北京为例，今年加大对“学区房”的监管力度，不仅严格执行多校划片、派位入学政策，还把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。
在业内人士看来，相比普通房产，“学区房”的需求更刚性，是房价上涨的重要因素，也成了房地产调控的“牛鼻子”，将防止以“学区房”等名义炒作房价上升到更高调控地位，不仅说明“学区房”炒作的严重性，还彰显中央对“学区房”管控的导向。
3、清查经营贷
严防经营贷资金违规流入，成为今年降温楼市的重磅调控杀器。3月26日，银保监会、住建部办公厅和央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及强化协同监督检查九条要求。
此后，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市上演，北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市，上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。
今年4月份公布的排查结果显示，深圳公布通报提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元，北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元江苏地产圈；上海公布123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市，共计3.39亿元。
房地产被认为是金融体系最大的“灰犀牛”，金融化、泡沫化现象严重，而经营贷是炒房客的重要提款机和杠杆，经营贷违规流入楼市，不仅助涨房价，还产生巨大风险，诸如抽贷导致的房屋断供被拍等。对于经营贷的严查，势必将挤压泡沫，从根源上严控炒房乱象。
4、二手房指导价
为了抑制楼市过热，今年2月份，深圳出台严厉的调控政策，建立二手房成交参考价格发布机制，这对“狂热”了一年多的二手房市场具有强大的杀伤力，打击炒房投机效果明显，几个月下来，深圳二手房市场降温明显，量价齐跌。
随后，多个城市相继跟进，包括广州、东莞、东莞、合肥、西安、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等城市发布二手小区成交参考价或进行价格核验，针对重点或热点区域进行价格指导。
在热点城市调控转向二手房市场后，推出二手房参考价是必然趋势，也是政府发挥有形之手，维护供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要。
5、限跌令
在热点城市抑制房价过快上涨的同时，一些非热点城市进行“逆向”调控，防止房价过快下跌。下半年以来，包括张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市，通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。
限跌令背后是楼市的整体降温。国家统计局发布的70城房价变动数据显示，11月份，新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个，是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次，而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨。
大涨大跌都可能引发预期波动，“限跌令”的出台，再一次说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。
6、房地产税试点启动
从立法到试点，房地产税在今年迈向一个实质性进展。5月份，房地产税改革试点提出。10月份，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过，房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产；试点5年，条件成熟时，及时制定法律。
在业内人士看来，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石”，将为后续的立法工作提供重要支撑。
不过，何时开始试点？哪些城市率先进入试点名单？具体的免税范围、税率如何？仍有更多疑问待解。
7、城市更新防止大拆大建
今年，城市更新迎来新的转折点。8月31日，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地，其中强调严格控制大规模拆除，除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
与此同时，上述通知要求严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；要求应留尽留，全力保留城市记忆，保持老城格局尺度，不破坏老城区传统格局和街巷肌理。
城市更新是解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。但是在推进过程中，出现了大拆大建、急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。
新规定明确了城市更新的底线，确定了未来城市更新的主基调，由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”的转变，避免重走城市粗放开发建设的老路。
8、样板间须“所见即所得”
近年来，在新房市场，“货不对板”“严重减配”的现象频繁发生。8月16日，北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，其中最引人关注的是设置交付样板间，开发商在预售商品住房前，应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间，且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。
在商品房预售制度下，样板间对于购房者购买新房至关重要，对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。但是，在样板间装修设置的时候，开发商所展示的装修方案更为高级，所用家电门窗品牌也为“高配”，但是，在实际交付中，购房者往往发现“货不对板”“严重减配”。
可以说，北京商品房销售新规切中了购房者痛点，解决买房信息严重不对称的现象，切实保障交房质量，让“样板间”成为真正的“样板”。
9、首部地方版住房租赁条例将出台
继住建部公开住房租赁条例后，首部地方版的住房租赁条例有望出台。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（简称“征求意见稿”），面向社会公开征求意见。
针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾，征求意见稿创新举措、对症下药，诸如对于房租显著上涨，政府可“出手”干预，单次收房租金额一般不超3个月，超收将受监管；严惩严罚“甲醛房”，最高拟罚30万；发布虚假租房信息者，将由互联网平台删除屏蔽等。
长期以来，住房租赁行业乱象丛生，“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“抢占房源”等现象不断发生。住房租赁条例的出台，不仅将能够扫除乱象，维护租房者合法权益，还将进一步推动了租房市场的长期可持续发展。
更为关键的是，这是全国首部地方版租赁条例，具有非常重要的标志性意义，意味着未来其江苏地产圈他城市将有跟进的可能，对于住房租赁市场来说将会产生深刻的变革，甚至有可能成为市场发展的转折点。
10、北京封堵“假离婚”买房
为了遏制“假离婚”购房，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
此前，北京离婚购房政策出台于2017年，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。这意味着，对于“假离婚”购房者，此前虽然从信贷政策上进行了限制，但并未从购房资格上加以调控，政策存在漏洞。
北京住建委相关负责人也表示，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。
北京此次出重拳封堵“假离婚、真买房”，补上了离婚购房的“漏洞”，不仅能够有效降低楼市成交热度，更能够从道德层面，让婚姻回归本质，让“假离婚”的昏招和闹剧终止。
这个措施确实会利好当地的楼市，但我们也不需要对当地的楼市是太高的期待。
以我个人来看，当江苏的昆山和太仓调整限购措施以后，这基本上意味着当地的房地产行情已经非常差了，所以当地需要通过这种方式来消化楼市的库存。对于普通购房者来说，大家可以根据自己的需求选择是否购买当地的房子，因为当地的房子已经不再受到户籍的限制，任何地区户籍的人都可以在当地买房，这个措施也会稳定当地的房地产行情。
江苏的昆山和太仓调整了限购措施。
因为江苏昆山和太仓的房地产交易量非常少，很多房地产开发商的日子也不太好过，为了进一步稳定当地的房地产行情，这两个城市已经调整了限购措施。在这个措施推出以后，购房者将不会受到地区户籍的限制，同时也不需要缴纳相应的社保，购房者可以直接通过申请个人住房贷款的方式在当地买房。
这个措施会利好当地的楼市。
之所以会这样说，主要是因为这个措施会直接提高当地的房地产交易量，同时也会稳定当地的房地产行业使用。不管是对于这两个城市来讲，还是对于其他地区来说，当一个城市能够全面放开限购措施的时候，这基本上意味着当地的房地产措施已经没有了任何约束，当地也会通过各种方式来鼓励大家积极买房。如果当地买房的人的数量越来越多的话，当地的楼市行情自然会因此而变得越来越火爆。
以我个人来看，这个措施虽然有利于当地的楼市，但当地的楼市前景可能并不会回复到往日的程度。特别是在很多居民的购买能力被进一步透支的情况下，包括昆山和太仓在内的很多城市的房价永远也回不到最高点了。
写到这里，本文关于江苏地产圈和江苏商业地产的介绍到此为止了，如果能碰巧解决你现在面临的问题，如果你还想更加了解这方面的信息，记得收藏关注本站。
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