今天给大家聊到了江苏租售比，以及江苏租赁估值相关的内容，在此希望可以让网友有所了解，最后记得收藏本站。
最近，携程创始人梁建章的一篇《后浪没了怎么办——中国面临的少子化危机》非常火，2019年出生率跌至有记录以来历史最低水平，仅达10.48‰——对于人口老龄化的趋势，应该没有任何争议。那么，房地产的未来前景如何，究竟有没有后浪呢？前期写了一篇《疫情让泡沫更刚性？》的文章，也引发了大家热议，近期媒体邀请了我与《刚性泡沫》的作者朱宁教授对话，复旦管院也邀请我与宜居集团CEO丁祖昱博士对话，为此，我整理一下我与他们两位对话的主要观点。
从五个维度考证房地产“后浪”
决定房价的因素很多，人口变化确实是决定房价最重要的因素之一，因为房子主要是用来住的，人口老龄化、少子化会降低对房地产的需求，流动人口减少，会导致城镇化进程的放缓，进而减缓城镇房地产需求的增速。
我之前也多次提到：判断中国城市化率将达到多少水平，不能只看我国城市化率与发达经济体的差距，还得考虑人口老龄化水平，年纪越大，越不愿意流动，中国经济的特征之一就是“未富先老”，因此，我对城镇化的发展空间并不太乐观，例如，从2011年起，城镇化速度明显放缓，过去城镇化率每年平均提高1.4个百分点，2018-19年就降到1.06个百分点。
从经济周期看，我国GDP增速自2010年出现反弹高点后，便开始回落，至今已经持续回落了10年，明显是处在下行周期中。而房地产开发投资增速的回落也与GDP增速同步，在2010年达到33%的高点后，持续回落。但跌至2015年接近零的水平后，2016年开始反弹，不过幅度不大。今年估计为负增长。到今年3月末，房地产房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米，房地产广义库存持续上升。
那么，为何开发投资增速回落而房价依然坚挺呢？因为影响房价的因素很多，除了我提及的五个维度外，还有消费升级、土地投资偏好等因素。此外，还有时滞效应，如美国房地产开发投资增速是在2000年见顶的，但房价是从2006年才开始下跌。
很多人看好房地产的一个重要理由是货币超发，但实际上，我国M2增速在2009年达到26%的高点后，持续缓慢回落。尽管回落，增速还是不低，而且高于居民收入增速。当然，居民收入也出现了分化，例如，根据国家统计局的统计公报，2016-2019年，高收入组的人均可支配收入累计增长29%，而中等收入组的累计增长只有19%，绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。
但是，中等收入群体应该是刚需和改善型需求的主体，中等收入户的收入增速持续下降，不仅低于M2增速，还低于GDP增速，这对于房地产的需求端而言，并不是利好。例如，从新增房贷规模看，2016年达到高点后，过去三年都没有超过2016年的水平，估计今年会更低。
当然，2016年以来高收入群体的收入增速显著提升，这也是支撑高端房产价格坚挺的重要因素。而且，按我们的估算，高收入群体的官方统计收入存在一定低估，因此，用房价收入比来衡量房价估值高低，会存在偏差，而用租售比则更加客观些。
不可否认的是，目前我国各大城市居民住宅的租售比很少能超过4%的，大部分都在1-2%之间，如果再扣除折旧等其他费用，则租金回报率更低。从投资角度看，大城市住房的租售比逼近1%，租金回报率如此低，何言投资价值？从消费角度看，小年轻每月租房支出要占到消费总支出近50%，不堪重负。这种高房价与居民收入严重不匹配的扭曲现象，给未来经济发展带来很多弊端。
但不可否认的是，国内居民对于房地产的偏好却胜过其他大部分国家和民族，这是否与中华民族的祖先为农耕民族有关？如根据央行的最新调查报告，拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64.3%，有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%，有三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%。但我国城镇居民家庭金融资产占总资产的比重偏低，比美国低22.1的百分点。
此外，住房市场经历了20年的上涨，实属全球罕见，这与我国经济模式依赖“土地财政”有较大相关性。首先的房地产发展，直接加上间接贡献，占GDP的比重在20%以上，对地方财政收入的贡献也很大。因此，防止房价大起大落已经成为一大国策，地方政府也希望借土地增值获得更多收入。
在房住不炒、不搞大水漫灌和防止房价大起大落的大政方针下，今后维持房价稳定的政策导向应该不会变，房地产作为中国经济增长的重要支柱及居民家庭的主要资产配置，也决定了房地产市场不能接受大动荡。
不过，这不改变房地产周期的下行趋势，也就是所谓的“后浪”不会比前浪更高，而是“一浪更比一浪低”。这不仅是因为少子化现象，更是由于家产传承原因，因为房子不是一次性消费品，也不像汽车那样需要更新，它属于不动产。当老人们过世之后，把房子传给了下一代，代代相传，那么，“后浪”还得经受“前浪”的反扑，更使得供大于求。
相较于管控较多的房地产市场，A股市场更能反映投资者预期，从A股市场上房地产板块的估值水平看，其平均市盈率从2007年最高时的90多倍，下行至目前的6.9倍（前50大房企的房地产作为主业收入占比更高），处在历史PE的2.2%分位，说明投资者对房地产板块的配置越来越少。
配置同样大幅下降的是银行板块，目前的平均市盈率也只有6.5倍，2007年最高的时候达到60倍。银行与地产密不可分，这两大板块估值水平的大幅下降，还是反映出投资者对于中国经济增速以及房地产前景的谨慎预期。相比之下，医药生物、通讯、电子、计算机板块的估值水平则处在历史的高位，反映了投资者对新兴行业的乐观预期。
而作为必需消费品的食品饮料行业，虽然属于传统行业，但估值水平却仍在抬升。因此，当我国经济步入到存量主导阶段后，人口老龄化伴随消费升级，医疗卫生、文化教育、休闲娱乐等需求上升，与发达经济体的行业发展的差异化特性越来越同步了。
结构分化：既是风险，也是机会
当房地产的牛市持续那么长时间后，越来越多的人形成了对房地产的“信仰”，即相信房价只会涨不会跌，然后罗列上涨的理由：通胀、货币泛滥、改善型需求等。但为何股市却总是跌跌不休呢？
1996年时我在深圳，当时我也想买房子，但很多人跟我说千万不要买房，为什么呢？因为深圳房价走势与香港一样，新房买了之后都是高开低走的，买了就要套住。所以那时候买房的人很少，大家宁可租房也不买房。
故从逻辑上讲，这世界上没有只涨不跌的资产，也没有只跌不涨的资产，只要把历史拉长了，各种现象都会出现。但人们往往是根据过去和现在的套路来演绎未来，这在行为学里叫“思维定势”。看看日本房地产泡沫的破灭，土地价格下跌了26年；看看美国房价下跌引发全球性的金融危机，说明凡事皆有可能。
但是，从2018年后，日本的土地价格又开始上涨了，而美国房地产复苏得更早。因此，房地产行业随着周期起伏，机会总是存在的。对于中国而言，这些年来，经济增速依然名列全球各国前茅，但经济结构的分化却在加速，人口流、资金流和信息流等的流向变化与产业集聚，都会对不同区域乃至同一区域不同地段的房价带来显著影响。
例如，我国东部面积只有国土面积的20%，却创造了全国54%的GDP，因此，规模经济的特性就是集聚。未来城市集中度会进一步提升。根据世界银行的案例归纳研究得出的结论，经济密度增加一倍，生产率提高6%，而与中心城市的距离扩大一倍，利润就下降6%。如今，中国经济增速已经持续10年下行，粗放经营已经难以为继，需要通过集聚和产业配套来降低成本。因此，各类生产要素的集聚以寻求最佳配置是大趋势，人口有导向性流动正是顺应这一趋势。
从2019年的数据看，山东省净流出人口为20万；河北为零增长，天津、北京也是净流出，辽宁人口继续为负增长，那么京津冀及周边区域还能继续看好吗？我认为，京津冀不同于长三角和珠三角，前者看，北京在发挥虹吸效应，导致“环京落差”，后者则出现辐射效应、协同发展，形成城市群。
即便如此，在“一体化”的区域，也存在分化现象，如长三角地区2019年浙江人口净流入85万，江苏只流入2.5万，安徽净流入量为4.5万。珠三角各大城市中，只有深圳、广州、佛山、珠海、东莞等人口净流入较多，其他大部分城市人口净流出。而且，深圳净流入人口数量也首次被杭州超越。
从人口流向看，应该相对更看好“线”而非“面”，即更看好三条线：粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江经济带，因为人口是在向这三条线上的核心城市集中，而非向更大的“面”上弥散。
京津冀中，北京排名第二，而作为全国第三大直辖市的天津排名只在第13名，北京当然是人口、资金和信息的集聚中心，肯定是值得关注的重点投资城市。但西部地区的成都排名第6，重庆第12，西安第14，因此，这些“点”的房地产投资机会也非常值得关注。
今后，人口一定会朝着“新经济”发达的城市集中，去年浙江净流入人口超过广东，杭州人口流入规模超过深圳，就是一个非常有说服力的案例，因为杭州信息产业更加发达，而成都、武汉、西安等高校资源集聚的中西部省会城市，在发展新经济方面也具有较强的竞争力，会吸纳更多的人口流入。
以美国为例，从去年3月至今，亚特兰大房价涨幅为全美第一，已成为炙手可热的科技港湾，多元化的人口构成和以创新为动力的生态系统，吸引了很多高科技企业和人才流入该城市。而美国西海岸围绕着硅谷发展起来的那些高科技和信息产业所在城市，其房价也位居美国各大城市前列，如旧金山的房价超过纽约，为全美最高，此外，排名第三到第五的，分别是圣地亚哥、洛杉矶和西雅图，均超过传统的东部金融业发达波士顿。
在19世纪后期到20世纪初期，在货运主要依靠河流的年代，美国中西部和东北部（密歇根州，俄亥俄州等州）因为交通便利、矿产资源丰富，成为了重工业中心，是当时的“世界工厂”，涌现了诸如汽车城底特律、“钢都”匹兹堡和东北工业重镇代顿市等繁荣地带。但从上个世纪70、80年代开始，美国经济转型升级，新技术产业的兴起，这些地方的工厂被大规模废弃，蜕化为“铁锈地带”。
对中国而言，东北人口大量且持续地流出，其背后的原因还是在于中国重工业的繁荣期已过，我们似乎没有必要去过度反思东北的衰落，因为在存量经济下，此消彼长是铁律。或许正是由于东北的衰落，才给了珠三角制造业的崛起契机。总体看，中国人口的流向已经从过去的从西到东，演变为从北到南。东南、中南、西南的发展机会大于东北、华北和西北。
历史的演进都是伴随着科技发展和进步而来，在工业革命之前，水运的便利性决定了城市发展前景；蒸汽机的发明和铁路建成，让矿产资源发达的地区出现大城市；如今，科技、金融和信息流越来越多地左右城市的命运，人口的集中度在提升，区域发展的不平衡性和差距都在拉动，房地产投资想必也要循这一逻辑展开。
从我国城市化进程的特征看，整体城镇化已经步入后期，而大城市化则方兴未艾，尤其要看好与时俱进的大城市。例如，虽然长期以来深圳的房价收入比总是全国最高的，但已经从2009年的36倍，略降至2019年的35倍，但全国的房价收入比，却从2010年的12.5上升到了13.3倍。
这说明深圳十年前的房地产“市盈率”虽然高，市盈率却没有再上去，但房价仍涨了十几倍，说明深圳经济发展速度超乎想象。买房子和买股票其实是一个道理，即贵有贵的道理，A股中不少市盈率高的股票，反而涨幅高，市盈率低的股价反而会越来越低，核心逻辑还是在于对“未来前景”的预期。
为何新经济成分高的城市，或与时俱进的城市房价就能上涨呢？因为房价与居民收入水平相关，信息技术、高科技产业的从业人员平均收入水平高，而大部分传统产业由于出现产能过剩等，从业人员收入水平相对低。例如，刚公布的美国4月份失业率为14.7%，而4月份的从业人员时薪同比增速却达7.9%？这是因为失业人员大部分是酒店、批发零售和建筑业，薪酬水平较低。
最近国内也有类似案例，如数据显示，我国4月份土地市场量价齐升，300城土地成交均价创2018年以来新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%；宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。
从逻辑上看，交易量飙升是因为一季度交易清淡，属于报复性反弹；而成交均价创新高，不见得是土地拍出新地王，而是三四线城市、差的地段不好卖，“头部”土地反而好卖。就像白酒销量下降、品牌白酒销量上升是一个道理。疫情加速分化，穷者越来越穷，富者越来越富。刚需购房减少、改善需求购房增加，这与茅台、五粮液股价创新高的道理是一样，即高收入阶层更加偏爱消费高端品牌商品，但中低收入群体却减少了对可选消费品的消费。
因此，今后恐怕要防范三、四、五线城市的房地产投资风险，从2019年数据看，三线及以下的大部分城市人口出现净流出，不少这类城市或许会面临住宅供给过剩而需求减少的风险，因为人口在流出、资金在流出、企业在迁出。通过这次疫情，不难发现，不少传统产业打击很大，但新兴产业、高端制造业、品牌类产品（服务）厂商却反而受益。
我们正经历当今这样一个分化时代，人口在分化、居民收入在分化、行业在分化、企业在分化，此次疫情则加速分化，带来新的风险和新的契机。
看什么样的房子吧。举个最简单的例子。我原来的老板。人家在南京也就两套房子。一套仁恒江湾城303平方米的。周一到周五因为上班，孩子上学，住在仁恒江湾城。还有一套在江浦的金地九月森林。周末时候带孩子去那边过周末。就这两套房子，小5000万。
而我，在南京还3套房子呢。目前住在南湖，虽然是建邺区，在一堆老破旧里面，停车难得要死。还好3室一厅93平方，贷款还有一百多万。
第二套房子，是得了奖金买的拆迁安置房，在岱山，68平方两室一厅。还好这个没贷款。
第三套是去年想投资，在六合龙池买了一套新房，首付五层，贷款70多万。
但是算算，三套房子全部总资产加起来，也买不起原来老板他仁恒江湾城的一个主卧，听说他主卧将近100平方。
所以说，看什么样的房子，而不是简单比数量
我就是刚买的二套房，感觉有点后悔了。买的马群，当时看了市区好多老破小，几乎都是比较黑暗，没有厅，卫生间小。还有停车位紧张，二楼，三楼，四楼，五六十平，不算好学区的都要200多万点，孝陵卫，卫岗，侯家桥这些地方。后来有个中介带我看了马群地铁站的，感觉80多平四楼，也要200多万，光照好。楼层也可以，有门卫，门禁。地铁二号线500米，还有停车位，一月100多。物业一年才几百，主要离紫金山近，楼年龄13年，所以买了。这边小学还可以吧，栖霞去年排名第二。
还是普通的穷人，因为房价随高但是租售比角度来看依然很低，加上把房子卖了也不知道干啥又害怕被割韭菜，就多个几千块租金基本小孩一个培训班就没了。还是穷困户
南京在2021年加强了楼市的调控政策：严查假人才；无房要在两年内无交易记录，且南京集体户口，父母投奔子女的都不算无房；外地户口要在南京交满社保3年才能在主城区落户；首付资金贷款银行要严查，防止经营贷；现在南京的购房政策以及市场对刚需并不友好，好一点的地段，五成以上首付，加装修包，偏一点的地方也要三万左右一平。如果以现在的环境能有两套住房，那非富即贵。但是在五年前，这些条条框框都没有，房价还没有多贵，家里凑一凑，普通上班族也是有可能买两套房的。
在江苏南京市有两套以上的房子的人比比皆是，我身边的同事三十多岁以上的基本上都是二套以上。年轻点的一般是大学毕业后招聘进了银行工作，结婚时买了第一套房，房屋地点在河西的较多。婚后有了孩子，小孩五六岁了又需要考虑学区房了，因此买了二套房，一般来说贷款金额都比较高，但是他们的年薪大约在二十万左右，贷款的还款压力也不是太大。那些年龄在四十多岁以上的同事，工龄已达二十多年，有一定的积蓄，再加上房产改革前单位都会分房子解决职工的住房问题，因此对这类人来说购买二套甚至三套房子都是比较轻松的。
南京有2套(含）以上的家庭占比17%，全市有存量房274万套。本数据来自南京住建局18年底的新闻发布会。之所以感觉个个有房，主要是所有家庭成员出去人家都认为他有几套房，感觉放大了实际情况的几倍，该数据在长三角几个城市属于最后，仅比上海略高。
我家亲戚拆迁分8套房，三个120，两个90，三个60
身边有两套房人很多，基本耕耘到40岁左右都有这个实力了。我在龙江有一套140多的，后来在江心洲贷款买了160的，本来想把龙江的卖了可以轻松点，后来看看新房子不是质量差就是得房率低，就留着出租了，一个月收收大几千租金也挺愉快的，那里生活方便将来留给父母养老算了，带个学区说不定将来孙辈还能用用。南京房价已经比较高了，但是各区域间差异还是很大，房产流通性比较重要，就怕砸手里，所以个人觉得要买热门板块
说实话看到这个问题我没有点开的冲动，但是我还是点开看了一眼其他人的回答，更多的回答是不符合逻辑的。
那么今天就这个问题，我要给大家讲一个身边的故事，其实就算在江苏省会南京有两套房，没有贷款的那种，我觉得也只是普通人而已。
我的小兄弟，家里做建筑队，因为从苏北来南京来的早，大概01-02年的样子，他爸妈带着他去南京的，当时接了接了工程，据说是这样，其他我也不清楚，这些都不重要，重要的是现在他有两套房，没有贷款。
2010年左右他爸妈买给他的，其中一套当时全款买的，另一套有贷款，不多，开始他爸爸帮他还，后来工作了就自己还了，今年上半年已经提前还完了，按道理，他这样的条件应该过得很舒服才对，而是实际情况不是这样。
因为一套房子没装修，又不愿意跟他爸妈住另一套，他跟我在前几年租房住在一起大概两年，这两年他拿着大约7000左右的薪水，交着每月大约1900多的房贷，自己很少花钱，平时都自己做饭，有时我也蹭蹭。
我因为家里条件不怎么样，房子都是靠自己买的，还要交着每个月3000多的贷款，所以节省点正常，但是他也可以为了每个月省点交通费而其公共自行车去上班，我就不理解了，我经常问他，他每次都开玩笑似的告诉我“穷，省钱”。听到这个我是挺生气的，这是在讽刺我么？
前几个月他告诉我，他准备买套房子结婚了，还差点钱，我就很奇怪了，已经有两套房了为何还要买？他告诉我的理由是“赚钱就是买房的，不然干嘛”。
我似乎毕业之后一直没想过这个事情，也可能我现在的能力只能贷款买一套房的原因吧。
后来我看了很多的书，包括国外的，记得有一段里讲到关于扎克伯格的，说扎克伯格其实不断在购置房产，山上、金融中心、乡村等各种地方，可能这也是他主要花钱的地方，而且一买就是一层、一栋或者一个山头，这里面就讲到说，其实人类的发展并没有到了那种不在乎实际东西，而会把赚的钱都投入到精神享受中去的境界，世界上的人说的一套房就够了，但是很多人还是希望有能力可以再买一套，似乎房子可以给他们安全感一样。
还有个比方，也是一本书里说的：现在人们追求多套房的现象，就像非洲很多部落民族，追求食物一样，以前是追求吃到东西不饿死；后来是追求随时能吃到东西，不饿着；现在是追求吃到好的，不再满足于仅仅填饱肚子的层面。但是说白了他们已经处于追求吃的阶段，跟条件的好差并没有什么关系。
之后我又仔细观察了很多朋友，买了房、生活条件好了后，并没有给他们带来更多的快乐，而我的人生到这里还没有想过这件事，后来我总结了一个道理，焦虑，跟你所在的状态并没有关系。
因为人是一直往前看的，你永远不会满足于你现在的状态， 社会 还没有发展到完全关注精神层面的地步，可能这也是为什么房价如此之高，仍然有很多人希望买二套房的原因吧。所以对当下知足，好好过日子，因为你并不会因为金钱的多少而感到更多的快乐。
我们办公室一共6个人，我2套房，却在6人中资产排名倒数第一[泪奔]
其中有3位同事，TA们手上的房子一只手都数不过来，一点不夸张，就是这么豪横！
恭喜彩票中奖1000万，福利彩票中奖是属于个人所得，需要缴纳20%的税率，扣除之后净到手800万。
购买福利彩票中奖概率非常非常低的，能真正中奖1000万的人，真是祖墓烧高香，一笔大横财从天而降了。
根据国家相关规定，福利彩票中奖后需要做两件事：
其一：扣除20%的个人所得税，1000万扣税之后，真正到手的只有800万了。
其二：还需要个人捐助，当然这个捐助是自愿的，并非是强求捐助。如果你不想捐助也可以，感觉自己有爱心就可以捐助一点，这样也是可行的。
经过这两项之后，中奖的1000万元，扣除20%个税，不捐助的话，直接提供个人银行账户，通过银行转账的方式兑奖给获奖者。
中奖1000万后，剩下钱应该怎么用？
中奖1000万扣税不捐助的话还剩下800万，这800万具体怎么用，肯定要根据自身条件来合理安排，肯定是要花在对自己有价值的地方。
如果是我有这么多钱的话，我会把这笔钱做以下安排：
（1）200万全款买一套房子，200万全款买套自己居住的房子。然后用50万装修住进入，这样自己长久居住的资产就花了250万了，还剩下550万。
（2）为自己买一台车，在一台进口而普通一些的车子，花30万～50万之间，这是作为出行方便的交通工具。
（3）其次用10万元潇洒走一回，带着自己的老婆孩子，在国内旅游一圈，可以体验一下有钱人的生活，过着想吃就吃，想玩就玩，体验有钱人的生活。
（4）另外拿400万元购买银行国债或者存银行大额存单，每年存款利率大约在4%～5%之间，这400万每年最起码有16万～20万元的利息收入，足够自己每年的生活开销了。
（5）再度拿50万用来投资，用来炒股，学习投资理财，但这50万都是做价值投资为主，毕竟不急钱用，炒股追求长期投资收益回报。
（6）最后还身下大约40万元，这笔资金就选择购买货币基金，或者银行智能存款，作为生活资金，也可以作为流动资金。当然每年还有利息收入，这40万基本不用，除非遇到大开销了。
如果我有800万元，我会按照以上6个方面来使用这笔钱，这样的话自己吃喝拉撒睡都安排的比较妥当，而且还能为后期的生活都考虑了，这笔钱这样应用也许是比较合理的。
总结分析
假如运气好，真的购买彩票中奖1000万的话，对于一个普通人来讲，这一辈子都过的非常幸福了，合理利用这800万，以后的日子就过的无忧无虑的，生活的多姿多彩。
由于史上最严限购、限贷、限售、贷款加息调控政策江苏租售比，一二线城市房价趋于稳定江苏租售比，但没怎么跌也没怎么涨，主要一线城市是盘子太大，随便个房子都是好几百万，4年前没入场的几乎也没机会入场江苏租售比了，现在在一线城市买房要么是有能力的刚需，要么是土豪不差钱。三、四线城市由于去库存，做民工收入随便也有个3-4千八吧，而房价基本也在3-4000左右，从收入和房价比来看，一两个月工资买一个平方绰绰有余，所以说房价现在还算便宜。而且三四线城市城市的便利性很差，城市化质量不高，高质量的市区住房稀缺，至少我们那里农村的家庭为江苏租售比了孩子上学都要在城里买房。有点地方甚至如果没城里的房子连对象都找不到，农村和和城里都里有套房基本是三四线城市的标配了。
另外考虑到长期持有房产的这些成本(交易税费、持有成本、卖出成本，房产税以及差价的个人所得税20%，个税目前基本不收，但长期来说肯定加强征收)，而且大部分城市当前租金回报率仅2.0%(低租售比意味着高持有成本，肯定要通过上涨来弥补这个亏损)，成本高了房价怎么可能白菜价。另外房产税、限贷、加息等都导致房产持有成本上升，怎么可能降房价，而且房产税不过是增税的借口罢了。
如果你确实需要房子、有购房资格、有能力付首付、负担得起贷款，不管涨跌都赶紧买房，乘现在因为调控房价稳定的机会赶紧下手。我预计一旦宽松，房价肯定会报复性上涨。政府从来没说过要降房价，只是要求维稳（这才是重点江苏租售比！！！），调控的目的也是为了控制房价过快上涨。
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