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土地制度方面的改革在我国具有足够高的敏感度，一个说法就能引起各方激烈的反应。日前有报道称，国土资源部已经下发文件，将在河北、辽宁、吉林等18省市，选择28个试点市县，启动农村集体经营性建设用地使用权流转试点。据说，国土资源部还同时下发了关于试点工作的指导意见。
此消息引起媒体热烈讨论，有分析政策变化蕴含的改革意义的，有讨论农民和集体经济组织在此政策指引下可获得的收益的，甚至有证券行业的媒体开始列举哪些公司将由此获得业绩增长。
国土资源部迅速澄清说，并没有发布指导意见，但是并没有否定部署试点的事情。年初的中央“一号文件”，即《中共中央、国务院关于加快发展现代农业
进一步增强农村发展活力的若干意见》已经提出，“严格规范城乡建设用地增减挂钩试点和集体经营性建设用地流转”，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”，国土资源部也随后把制定“集体经营性建设用地流转指导意见”纳入今年工作重点内容中。
关于集体建设用地流转的试点，国土资源部早就不是第一次部署。1996年，江苏苏州被设为集体存量建设用地使用权流转试点地，允许规划区内外的集体建设用地进行流转。从1996年至2006年的十年内，苏州市以乡镇企业改制为主要形式，共流转农村集体建设用地约5333公顷。1999年，安徽的芜湖也成为试点城市，主要以乡镇政府推行镇域规划、以建设工业小区为平台来促进集体建设用地流转集中使用。2002年开始的江苏昆山试点，对改制企业的原有集体存量建设用地全部实行有偿、有限期、可流动使用制度，更具有创新意义的是，对在集体土地上新增的建设用地，在依法办理农用地转为建设用地的审批后，允许农民集体直接以土地或开发为标准厂房等形式出让、出租，而不是被政府征收后使用。
按照国土资源部的说法，这些试点都取得了很好的经验，只是一直没有更进一步在全国进行推广。省一级政府倒是更为积极，早在2003年，河南省出台《河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见》，2005年广东省出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。另外，2008年河北省，2010年上海市和2013年海南省都发布过集体建设用地管理和流转的政策。
各地的试点政策相对于《土地管理法》中对集体建设用地的使用规定，是有所放开的。按照《土地管理法》的规定，集体建设用地只能用于三个用途：兴办乡镇集体企业、村民建设住宅，以及建设乡(镇)村公共设施和公益事业。集体土地用于其他建设用途都必须先被征为国有，只有一种情况例外，即“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”。所以苏州、芜湖和昆山的试点，大多都以乡镇企业原有用地的流转为重点。
在试点停滞的同时，各省自己出台的政策倒是随着形势变化而不断调整。河南省2003年出台政策时，尚不允许宅基地与乡村公共设施和公益事业用地用于流转，广东省和河北省就只规定宅基地不允许参与流转。由于“增减挂钩”方式的出现，各地找到农村宅基地参与流转的办法，之后出台的上海和海南的政策就已经把宅基地的流转以“增减挂钩”方式来进行处理，等于各类集体建设用地都可以进行流转，只不过宅基地的流转路径复杂一些。
可进行流转的集体建设用地的范围在不断拓宽，但流转后的用途这些年基本都没有什么变化，各地的试点和省级政策都毫无例外地规定：不得用于商品住宅建设，除此之外用于工业、旅游、商业等用途都没有问题。实质上，也就是等于不允许出现“小产权房”。
这就给流转带来很多实质困难。离城市近、基础设施比较好的集体建设用地，村民们都找到了好的流转方式，不管是做商业还是做工厂，更有一些以出租的方式提供住房给城市打工人群，只要去长三角和珠三角看看城中村和郊区乡镇就知道他们的收益已经很是丰厚，因而对参与流转并无多少兴趣。但是对更远郊区的集体建设用地，要流转用于商业和工业用途，并没有优势，而用做住宅又被禁止，实质上很难流转起来。
针对后者，“增减挂钩”是一种解决办法。离城市比较远的集体建设用地本身没有流转需求，就想办法把这些土地上的建设用地权利（发展权）剥离出来，把这些土地复垦成耕地，然后把剥离出的建设用地权利转移到城市边缘来使用。需要解决的是如何在权利流转中合理分配利益，让腾出集体建设用地使用权的村民和集体在土地增值中获得更好的分配比例，从而愿意自觉参与其中，而不是简单靠政府给定补偿标准，甚至以“逼上楼”的方式来解决参与问题。
当前更需要解决的是近郊区的集体建设用地流转问题。在那里，农民已凭借靠近城市的便利有了稳定的收益，而且城市规划区内的土地迟早要变成城市土地，征收问题是无法绕过的。这时候，问题的根本就变成了：在土地被征收的过程中，集体建设用地的使用权人如何愿意积极参与。
如按照以前的征收程序（姑且也算流转的一种方式），农民要获得政府的补偿就得放弃已形成的高收益，这必然带来强烈的反抗。就此而言，在深圳获批的存量农村集体建设用地直接入市交易试点，就有明确的创新意义：征收不改变使用权人的地位，村民和集体可自行按城市规划的要求进行开发建设，除补缴征收前后因土地用途不同而形成的出让金差额外，土地的市场增值部分全部被他们获得。由于被征收，土地用于商业住宅建设也不存在问题，村民和集体在这种产权转变过程中获得的收益颇为可观，参与的积极性就有了保证。深圳的“城市更新”和广州的“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造”都包含类似内容，农民和集体可自行进行土地开发。
2008年的十七届三中全会就提出要逐步建立城乡统一的建设用地市场，土地管理制度改革方面近年来更屡次提及“同地、同权、同价”。而此次透露出来的国土资源部的流转改革思路，还不能突破政府主导的以“增减挂钩”方式实现宅基地流转的做法，改革新意并不强。
归根到底，集体建设用地流转的改革，步子应该迈得更大一点，在“增减挂钩”基础上进行改进，从而全面放开集体建设用地可用于流转的范围，同时赋予集体建设用地更广阔的流转后的用途。双向放开才能真正推动集体建设用地的流转。
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被称为“国土超市”的江苏土地市场网徐州站（ ） 现已开张。据江苏省国土资源厅介绍，这是我国第一家省级政府土地市场交易信息网，旨在完善全省土地市场体系，优化管理模式，提高工作效率，共享信息资源，降低交易成本。 江苏省国土资源厅人士说，江苏土地市场信息网是建立在国际互联网平台上的土地市场专业信息网站，土地市场信息网集交易、信息、服务为一体，不仅包括交易地块的一般信息及政策法规、新闻等常规信息，而且包括交易地块的空间信息以及与交易地块邻近地区的相关信息，将全面反映全省城镇土地级别、基础地价、地价动态监测成果。 江苏土地市场信息网将全省土地市场交易连成一个整体，既能大幅度降低土地交易成本，又可进一步提高土地一级市场的透明度。网站还为异地进行土地招标、拍卖、挂牌提供先进而廉价的资讯传媒平台，世界各地的投资者，在任何互联网终端都可以方便地进入土地市场信息网站，浏览全省投放到土地市场的地块资讯，从而提高土地招标、拍卖、挂牌的市场透明度。
6月17日，江苏省徐州市政府在新城区会议中心举行新闻发布会，通报江苏土地交易市场了徐州市限房价、限地价促进房地产市场平稳健康发展江苏土地交易市场的工作情况。徐州实施批量供地、防止炒作江苏土地交易市场；住宅用地采取“双限”方式出让；加大住宅用地供应量，强化公共租赁住房用地供给。
近年来，随着徐州市城市基础设施建设江苏土地交易市场的快速推进和中心城市功能江苏土地交易市场的大幅提升，徐州的竞争力和吸引力在不断增强，徐州房地产市场呈现出持续“升温”的态势，引起社会普遍关注。
“十三五”期间，徐州市在交通及城市建设方面进行了大规模投入，轨道交通1号线、2号线相继开通，3号线预计今年6月底开通，徐州现已迈入“地铁时代”。随着淮海经济区内公积金、医保联动等利民举措的出台，徐州作为淮海经济区中心城市的辐射力和影响力显著增强。
2021年1月至5月，徐州全市商品住房批售面积573.62万㎡，与去年同期相比有所增加。根据国家统计局70个大中城市住宅销售价格月度指数，徐州市新建商品住房价格5月环比涨幅0.7%，同比涨幅9.7%，二手房价格环比涨幅1.1%。
会上，徐州市政府新闻发言人于洪亮介绍，一直以来，徐州市委、市政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实城市主体责任，不断采取科学、精准、有效的措施稳地价稳房价稳预期。近期，徐州市又相继出台了一系列政策措施，为房地产市场“降温”。
徐州市住房和城乡建设局副局长曹辉介绍，经徐州市委市政府同意，成立了徐州市房地产市场预警监测中心，实时开展房地产市场运行综合监测，加强专业化分析预警。徐州市出台房地产市场监管政策加强土地市场调控，实施“双限”措施。
下一步，徐州将加大土地有效供应，实行限房价、限地价“双限”制度。徐州开始实行土地供应“两集中”。首先是集中发布公告，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次集中供地不低于1000亩，并落实单列10%租赁住房用地计划，合理有序安排上市，进一步加大信息公开力度，及时、准确、全面公开存量住宅用地信息，科学均衡推进住宅用地上市，有效引导市场预期。
其次是集中组织土地出让活动。针对部分地块溢价率高、助推房价高的情况，5月11日，经徐州市政府研究，决定以限制商品住房销售均价反推最高楼面地价。近期，徐州市自然资源和规划局以挂牌方式出让28(幅)地块的国有土地使用权，其中市本级26宗，铜山区2宗，其中普通商品住宅用地均为限价地块，全部实施土拍熔断机制。地块触及最高限价时，仍有两个或以上竞买人要求继续竞买的地块，网上竞价将终止，转为现场摇号方式确定最终受让人，并以最高限价加一个竞价幅度的价格作为最终成交价。
曹辉谈到，徐州住宅用地开始采取“双限”方式出让。徐州市区住宅用地在出让时全部设定商品住房最高销售均价(毛坯)和土地出让最高楼面地价，限地价、限房价，让利于民。同时，徐州实施批量供地、防止炒作。根据市政府统一安排，本年度市区住宅用地集中供应不多于4次，每次供地规模不少于1000亩。今年，徐州第一批次集中供应住宅用地20宗1327亩已上网挂牌出让并接受意向竞买人报名申请，预计6月26日全部完成交易。
为解决新市民群体住房需求，徐州加大住宅用地供应量，强化公共租赁住房用地供给。今年普通商品住房用地计划供应量较去年实际供应量增长33.2%，单独供给公共租赁住房用地不少于住宅用地计划的10%，主要满足产业发展、人才招引的住房刚性需求，建成后租赁价格将实行政府指导价。
可以看出徐州三批土拍都是国企自己拍江苏土地交易市场的江苏土地交易市场，很多大江苏土地交易市场的房地产商已经不拿地了江苏土地交易市场，这说明房价将由高涨会改变成一步趋于稳定，不会再大涨。
将来也必定会影响到二手房市场和今年第一次竞拍高价所得的地王的楼价。
如今的房地产市场，无论是从土地端，还是到开发商销售端，再到购房者端，处处遇冷。绝大部分人都在观望。
一，土拍市场遇冷，没有开放商愿意拿地。
前几年，楼市火热，由于土地溢价率限制较高，部分地区为100%，因此“地王”频出，所以开始规定土地溢价率不能超过15%，可以房地产商依然拿地很多，因为市场好，可是在这两年，因为疫情和烂尾楼等事的影响，政策不算一再放宽，徐州三批土拍土地都是0溢价，其实都是国企兜底在拿地，就是左手倒右手，楼面价自己标高点让外人看。
二，土拍遇冷后将会造成什么影响。
也许会加快房产税的推出，高收入群体的税收和资产持有税，由于我国财富分布只分先富起来的群体和还没富起来的群体，财富分配差异和集中度很高，少部人掌握了大部人的财富和分配权。
推出房产税还要考虑高收入群体逃税漏税的问题，这也是一个很复杂的问题，我国的这方面的法律并不完善，实行起来，任重而道远。
土拍市场连续三个月减少，未来可能会影响楼市中的住房，会不会导致房价上涨呢？其实未必。从以往的经验来说，土拍减少，土地供应也会减少，需要一段时间擦灰出现。
所以如果真的要收，体量并不会像一些人预测的那么小，毕竟扩张性货币政策既创造了负债，也创造了资产，只是少部人拿走了资产，留给大部人的只有负债。
三，这件事我的看法。
虽然这一年楼市惨淡，但未来的趋势是集中供地，核心区域的核心房产还有增值的空间，比如上海北京深圳，还有二线城市等核心区域，未来的房价也许会出现两极化的趋势。
第一条 为了维护农村土地承包当事人的合法权益，规范土地承包经营权流转行为，促进土地资源的优化配置和合理利用，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本省行政区域内农村土地承包经营权的流转。第三条 农村土地承包经营权流转应当在长期稳定家庭承包经营制度的前提下进行。第四条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股或者其他方式流转。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。第五条 县级以上地方人民政府农村土地承包经营权流转监督管理部门负责本行政区域内农村土地承包经营权流转的指导、协调、监督和管理。
乡（镇）人民政府农村经营管理机构负责本乡（镇）农村土地承包经营权流转的业务指导和协调。
涉及林地承包经营权流转的指导、协调、监督和管理，由县级以上地方人民政府林业行政主管部门负责。乡（镇）人民政府林业管理机构负责本乡（镇）林地承包经营权流转的业务指导和协调。第六条 乡（镇）人民政府农村经营管理机构建立土地承包经营权流转信息库，及时发布流转供求信息，为土地承包经营权流转双方提供交易场所和由省农村土地承包经营权流转监督管理部门依法制定的合同示范文本，无偿开展流转业务指导和咨询服务。
有条件的地方可以建立土地承包经营权流转有形市场。第七条 农村土地承包经营权的流转应当遵循下列原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
有条件的地方，按照上述原则，鼓励农民进行土地承包经营权流转，加快农业结构调整，发展规模经营。第八条 承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转、流转给谁以及何时和以何种方式流转。
土地承包经营权流转的受让方主要是农户，也可以是境内农业企业、事业法人或者农民专业合作组织，也可以是境外农业生产、加工企业或者农业科研推广单位。第九条 承包方可以在承包期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。第十条 承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。第十一条 承包方之间可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。第十二条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。第十三条 土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当本着实事求是、互惠互利、平等协商的原则确定，可以是现金，可以是以实物计价、货币兑现，也可以是粮食等农产品或者双方议定的其他物品，对将土地承包经营权入股的，应当采取保底分红的方式。对流转期限超过3年的土地承包经营权流转价格的确定，应当考虑价格变化因素和承包方的土地改造投入因素，分年段确定补偿标准。
流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。第十四条 除不超过1年的委托代耕外，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。
土地承包经营权流转合同应当由流转方分别报发包方和乡（镇）人民政府农村经营管理机构备案。乡（镇）人民政府农村经营管理机构应当做好合同立卷归档工作。第十五条 土地承包经营者将通过招标、拍卖或者公开协商等方式取得的“四荒”承包经营权和其他依照法律、法规规定允许抵押的土地承包经营权，在发包方出具同意抵押的书面证明的情况下，可以到原发证机关办理抵押物登记。第十六条 承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。
乡（镇）人民政府、村集体经济组织或者村民委员会未经承包农户同意，不得强制租赁农户的承包地再进行发包。
第一条 为规范国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让行为，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《江苏省土地管理条例》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条 国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让(以下简称土地招标、拍卖、挂牌出让)应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，在土地有形市场进行。第三条 市、县人民政府土地行政主管部门(出让人)负责本行政区域内土地招标、拍卖、挂牌出让的组织实施。
上级人民政府土地行政主管部门对下级人民政府土地行政主管部门的土地招标、拍卖、挂牌出让活动进行监督管理。第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目用地以及其他具有竞投(买)条件的项目用地，拟以出让方式供地的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式进行。第五条 市、县人民政府土地行政主管部门应当会同城市规划等有关部门，根据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划以及市场需求状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，于1 0个工作日内向社会公布。第六条 市、县人民政府土地行政主管部门应当按照国有土地使用权出让计划，会同城市规划等有关部门拟定拟招标拍卖挂牌出让宗地的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经同级人民政府批准后，由设区的市、县(市)人民政府土地行政主管部门组织实施。第七条 市、县人民政府土地行政主管部门应当在土地．招标、拍卖、挂牌出让开始日前20日发布公告，公布拟出让宗地的基本情况、竞投(买)的时间和地点、竞投(买)人的资格要求以及竞投(买)规则等。
公告应当在当地土地有形市场和至少一家设区的市级以上新闻媒体发布。第八条 竞投(买)人应当了解招标、拍卖或者挂牌出让宗地的有关情况，遵守竞投(买)规则，依法参与招标、拍卖或者挂牌出让活动，不得弄虚作假或者恶意串通。第九条 土地招标、拍卖、挂牌出让底价，应当由具备土地评估资格的机构按照国家和省规定的技术规程评估后，由土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门确定。第十条 土地招标出让应当遵循下列程序：
(一)市、县人民政府土地行政主管部门(招标人)发布招标公告，或者发出投标邀请书；
(二)招标人对报名的竞投人进行资格审查。经审查合格的竞投人缴纳保证金，领取招标文件，并在公告规定的时间内将密封的标书投入指定标箱；
(三)在公告规定的时间、地点，招标人邀请所有竞投人在公证机构监督下开标，当众启封并宣读标书。竞投人少于3名的，招标人应当重新组织出让；
(四)评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，评审投标文件，提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人；
(五)招标人根据评标小组提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。中标人应当能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；或者能够满足招标文件的实质性要求，且投标价格最高；
(六)中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标的竞标人。中标人已缴纳的保证金抵作定金；未中标竞投人的保证金于定标后5个工作日内退还，不计利息；
(七)中标人应当在接到中标通知书后15日内与招标人签订国有土地使用权出让合同(以下简称出让合同)，并支付土地使用权出让金(以下简称出让金)1 5％的定金：
(八)中标人按照出让合同约定付清出让金后，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。第十一条 省人民政府土地行政主管部门应当建立土地使用权招标评标专家库。专家库由省、设区的市价格、财政、建设、规划、土地、法律等方面的专家组成。专家库组成人员每两年调整一次，调整比例不低于总人数的20％。
评标小组从土地招标评标专家库中随机抽取5人以上单数成员、并由招标人委派2名代表组成，负责进行评标。第十二条 土地拍卖出让应当遵循下列程序：
(一)市、县人民政府土地行政主管部门(拍卖人)发布拍卖公告；
(二)拍卖人对报名的竞买人进行资格审查。经审查合格的竞买人缴纳保证金，并发给统一编号的应价牌；
(三)在公告规定的时间、地点，拍卖人在公证机构监督下按照下列程序进行拍卖：
1、竞买人出示应价牌，主持人清点竞买人；
2、主持人宣布拍卖规则和注意事项，介绍土地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项，并在拍卖前对拍卖宗地是否设定底价予以声明；
3、拍卖宗地设定底价的，主持人宣布起叫价，竞买人举牌应价；拍卖宗地未设定底价的，竞买人直接报价；
4、主持人确认该应价或者报价后继续竞价；
5、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌，宣布最高应价者为竞得人；
6、竞得人与拍卖人签订成交确认书。
(四)拍卖成交后，竞得人已缴纳的保证金抵作定金；其他竞买人已缴纳的保证金于拍卖成交后5个工作日内退还，不计利息；
(五)竞得人应当在拍卖成交后15日内与拍卖人签订出让合同，并支付出让金15％的定金；
(六)竞得人按照出让合同约定付清出让金后，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
拍卖人进行拍卖时，应当制作拍卖笔录。拍卖笔录应当由主持人、记录人签名；拍卖成交的，还应当由竞得人签名。
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