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房屋建筑面积测算的规定《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）
房屋建筑面积测算的规定 《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（摘要）
一、计算全部建筑面积的范围
1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。
5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。
13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
二、计算一半建筑面积的范围
1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。
3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。
5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。
三、不计算建筑面积的范围
1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
3、房屋之间无上盖的架空通廊。
4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间布置箱、罐的平台。
6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。
9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
一、成套房屋建筑面积测算
（一）成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
（二）套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
3、不包括在结构面积办的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
4、内墙面装饰厚度计入使用面积。
（三）套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。
（四）套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按的规定计算。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
二、共有共用面积的处理和分摊公式
（一）共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
（二）共有共用面积的处理原则
1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
三、共有建筑面积的分摊
（一）共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
（二）共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
（三）共有建筑面积的分摊方法
1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
2、商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积根据各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。
测量房屋面积的方法
1、获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。
根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺 寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层，房屋建筑面积计算主要根据标准层图纸和面积。 如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。
2、测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。
房屋面积测量是对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积 并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。
一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外 墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说房屋建筑面积计算，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为 2—3cm(具体图纸中应标注)。
测量位置应在距地面1—1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360—20—2.5×2=335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。
各房间(包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积。
房子买大买小都会影响到以后居住的舒服度。所以，我们要了解房屋面积如何计算，哪些建筑计算全部面积，那些建筑计算一半面积，哪些建筑又不计算面积？
一般规定
1.房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。
2.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
3.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
4.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00m以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
5.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
6.房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积。
计算全部建筑面积的范围
1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。
2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。
3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。
4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
7.房屋屋面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
9.挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。
10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。
11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
12.层高在2.20 米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。
13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。
14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。
15.属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。
16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。
17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。
18.机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。
20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
计算一半建筑面积的范围
1.与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。
2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。
4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。
5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。
不计算建筑面积的范围
1.层高小于2.20 米的房屋及房屋附属部位。
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
3.房屋之间无上盖的架空通廊。
4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。
5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。
6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。
9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。
10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。
11.广场式室外楼梯。
12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
只有自己了解清楚以上知识，才会做个明明白白的买房人。
（以上回答发布于2015-10-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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1.单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
2.两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。
3.地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算(但不包括采光井、防潮层及保护墙等)。
4.多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积。高层建筑物内的技术层(供放置管道设备和修理养护)如层高超过2.2米应100%计算建筑面积。
5.突出墙外的门斗，有顶盖和柱子的走廊，檐廊和雨篷，应按柱子的外边线水平面积计算面积。没有柱了、走廊、檐廊、雨蓬，按其投影面积50%计算建筑面积。
6.多层或高层住宅建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
7.封闭式阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。
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